05/01/2012

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L'erogazione del mutuo può essere contestuale o differita, rispetto alla data del rogito. Se l'erogazione è differita, la banca si riserva un tempo che per legge non può andare oltre il consolidamento dell'ipoteca.

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Il consolidamento dell'ipoteca comporta che la banca mutuante potrebbe non erogare la somma finché l'ipoteca non è consolidata. Solo allora, diventa opponibile a creditori terzi, e una garanzia reale per la banca.

 

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Il rogito ufficializza un passaggio di proprietà. Il giorno della stipula, con la firma del vecchio proprietario, l'acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti di legge. La banca del mutuatario può accollarsi il rischio di erogare il mutuo, prima del consolidamento dell'ipoteca; diversamente, il proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l'intero ammontare del prezzo di acquisto.

In caso di erogazione contestuale, il funzionario della banca del mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante pari all'importo del mutuo.

In caso di erogazione differita, il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all'acquirente un ordine di bonifico irrevocabile per il conto e la banca da lui indicati, depositato presso il notaio. Consolidata l'ipoteca, il notaio trasmetterà il certificato dell'avvenuto consolidamento e il bonifico al funzionario di banca dell'acquirente che provvederà al versamento.

Il bonifico può portare la data del rogito o successiva, fino a quella del previsto consolidamento dell'ipoteca.

Dopo la concessione del mutuo, il mutuatario ha a disposizione questi strumenti:

* Rinegoziazione con la banca
* Surrogazione presso altra banca
* Sostituzione del mutuo: estinto il vecchio mutuo, si iscrive una nuova ipoteca con un differente piano di mutuo, con la stessa banca e/o immobile o differenti.
* Accollo: cambia il nome del mutuatario, resta invariato l'immobile oggetto di ipoteca, mentre può cambiare la banca.

L'accollo è un caso di sostituzione del mutuo, per il quale però non è necessario né pagare l'estinzione della vecchia ipoteca né iscriverne una nuova, ma iscrivere il nome del nuovo mutuatario a margine della nota ipotecaria: il mutuatario risparmia sui costi notarili, la banca evita un lucro cessante.

Per i mutui a tasso variabile la differenza con le condizioni correnti non è sensibile, almeno in termini di interesse, e l'accollo potrebbe essere un'opzione utile per entrambe le parti.

Se le condizioni di mercato sono molto diverse da quelle del mutuo, in particolare per l'interesse applicato, una delle due controparti opterà per la stipula di un mutuo ex-novo.

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23/05/2011

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